KONUT SORUNU NASIL ÇÖZÜLÜR.

KONUT SORUNU NASIL ÇÖZÜLÜR. Kanaatimce şu anda ülkemizdeki en büyük sorun konut sorunudur. Gerek satın alma gerekse de kiralık konut fiyatları son günlerde halk arasında ekonomiden daha çok konuşulur oldu. Konut yapımında kullanılan malzemelere gelen zamlar satılık konutların fiyatlarını deyim yerindeyse uçurdu. Artan fiyatlar dar ve orta gelirli için ev alma hayalini şimdilik sona erdirdi. Faizler zaten yüksek. Tabii bu durum kiralık evlerin fiyatlarını da tavan yaptırdı. Borsa gibi her gün yükseliyor mübarek Anadoluda'ki şehirlerde bile en kötü evin kirası iki bin tl. Normal oturulabilecek bir dairenin kirası ise dört bin liradan başlıyor yukarıya doğru gidiyor, ucu açık sonu yok. Müteahhite soruyorsun, bahane olarak doların artışı ile artan arsa fiyatları ve yüksek maliyetleri gösteriyor. Ev sahibine soruyorsun, bozulan ekonomiyi ve ev fiyatlarının artmasını bahane ederek eve bağladığı parayı amorti etmek için mecburen kiraya zam yapmalıyım diyor. Kiracıya soruyorsun, “Aldığım ücret malum bu ücret ile kiraya ayırabileceğim en üst rakam en fazla 1500-2000 Tl” diyor. Şöyle bir bakıyorsun aslında hepsi de haklı. Evet, açgözlü müteahhit veya aç gözlü ev sahibi yok mu? Var… Hem de fazlası ile. Oturduğu eve zarar veren Kiracı yok mu? Çok…. Müteahhit açısından baktığımızda geçtiğimiz yıla göre demir fiyatları yüzde yüz, çimento fiyatları yüzde 300, hırdavat malzemeleri yüzde 300, işçilikte yüzde yüz arttı. Verdiğim rakamlar en iyimser rakamlar. Reel artış daha da fazladır. Ev sahiplerinin en bildikleri savunma; “Ekonomide bir kural var, yapılan yatırımın verimli sayılabilmesi için o yatırım en fazla 15-20 yılda kendini amorti etmeli.” O açıdan baktığınızda bir milyona aldığınız bir evin en fazla 240 ayda yatırılan parayı çıkarması gerekir. Bu hesaba göre de değeri 1.000.000 Tl olan bir evin ortalama bir aylık kira bedeli 4166 tl.dir.(1.000.000/2400) Tabii 20 yıl amorti için en üst limittir. Ancak sadece kira geliri değil, birde evin artan değeri var. Ev sahipleri bunu hiç söylemiyor. Geçen yıl 250.000 Tl.ye aldığın ev bu sene 750.000 Tl. olmuş, onu göz önünde bulundurmuyor. Görüldüğü gibi gerek müteahhit, gerek ev sahibi gerekse de kiracı, “Bir dokun bin ah işit” derler ya tam o misal. O haklı bu haklı peki suçlu kim? Suçlu, ev sahiplerini “Müteahhitin” kiracıyı da “Ev sahibinin” vicdanına bırakan sistemdir. Suçlu dar gelirli için kiralık konut üretemeyen hükümetlerdir. Suçlu, diğer bölgelerdeki rantı kesmemek için yeni imar bölgeleri açmayan, depremi bahane ederek kat sayısını kısıtlayan belediyelerdir. Normal olarak kat sayısını kısıtlarsanız binanın maliyeti artar. Peki konut fiyatlarına çözüm önerilerim neler. 1- YENİ İMAR SAHALARI AÇILMALI ve KAT SAYISI ARTTIRILMALI Elbette ki deprem, ülkemizin bir gerçeği dolaysı ile yapıların depreme dayanıklı olması çok önemli. Bir belediye tarafından aynı mahallede bir müteahhite 3-4 kat yapma izni verilirken bir bakıyorsunuz bir başka müteahhite 10 kat ruhsat verilmiş bu nasıl oluyor peki anlaşılır gibi değil. Ayrıca Japonya, ülkemizden daha çok deprem yaşayan bir Ülke. 50 katlı, 100 katlı binaları var. İstanbul’da bile 30-40 katlı binalar varken Anadolu’da 3-4 kat ile sınırlandırmak insanlara fahiş fiyatlı ev satılmasını kaba tabir ile “Kazıklanmasını” teşvik etmekten başka bir şey değildir. Elbette müteahhit binayı deprem yönetmeliğine göre yapsın, Ama 10 katlı 15 katlı yapsın. Sayın Cumhurbaşkanımız yatay mimariyi seviyor, benimsiyor, bende benimsiyor ve seviyorum ama yatay mimari ile yapılan bir evin maliyeti ile dikey mimari ile yapılan bir evin maliyeti bir olmuyor. Belediyeler, yeni yeni imar sahaları açarak konut yapılabilecek arsa sayısını arttırmalı. Bu sayede arsa fiyatları önemli ölçüde düşecektir. 2- TOKİ ve BELEDİYELER KİRALIK KONUT ÜRETMELİ. Avrupa’nın birçok şehrinde belediyeler kiralık evler yapıp kiraya veriyormuş. Bu şekilde de kira piyasasını kontrol altında tutuyorlarmış. Özellikle Paris Belediyesi bu konuda örnek gösteriliyor. Oldukça mantıklı. Soruyorum, halka ait bir milyon konut bulunan bir şehirde belediyelerin üç yüz bin konutu olsaydı kira rakamları ne olurdu? Muhtemeldir ki düşük olacaktı. Diyeceksiniz ki belediyeler o kadar parayı nereden bulacak? Aslında, başta TOKİ olmak üzere belediyeler de bu imkana sahip. Bir kere arsaya para vermezler. Bir sürü hazine arazisi var. Projeleri çizecek mimar, mühendis zaten kendi çalışanı. Kepçesi, kamyonu, işçisi de var. Olmadı diğer devlet kurumlarından, dışarıdan destek alır. Parayı nereden bulacak derseniz. Festival, fuar, etkinlik vs yapmayacak, şehre sanatçı, aydın vs getirmeyecek, parayı çar-çur etmeyecek, israfı önleyecek buralara harcayacağı parayla da konut yapıp düşük fiyatla dar gelirliye kiraya verecek. Olmaz mı? diyorsunuz. O zaman beni belediye başkanı yapın bakın nasıl yapıyorum görün. ( Şaka bir yana belediyelerin her yıl ne kadar parayı nerelere aktardığını hepimiz duyuyoruz, okuyoruz. Günümüz koşullarında bir binanın metrekare maliyeti altı bin lira civarında belediyeler arsa, işçilik vs gibi bazı para gidecek kalemler kendinden olunca maliyeti dört bin kadar liraya düşürür. Bu da yüz metre kare bir evin fiyatı yaklaşık dört yüz bin tl olur. Her sene beş yüz-bin veya daha fazla yani gücü yettiği kadar konut yapsa 10 yıl, 20 yıl sonra kiralar rahatça kontrol altında tutulabilir. Dostlar ütopya değil bu İstenirse yapılır, yapılmayacak bir şey değil. Ha üç yüz bin olmaz da iki yüz bin olur ama olur. 3-ARSALAR KİRALANMALI Bu sistemde binanın yapılacağı arsa satın alınmayarak kiralanma yöntemine gidilecektir. Yani, binada herhangi bir katı satın alan kişi arsanın da hisse sahibi olamayacağı, arsa sahibinin başka, kat sahiplerinin başka kişiler olabileceği bir sistemdir. Bu sistemin faydası nedir? Evvela şunu bilmek lazım bir dairenin ömrü en fazla elli-altmış yıldır. Diyelim ki değeri iki milyon olan bir arsanın üzerine on daire yaparsanız daire başına iki yüz bin lira arsa maliyeti biner. Oysa daha cüzi bir rakama elli veya altmış yıllığına arsayı kiralarsınız. Dolayısı ile hem dairenin maliyeti en az yüzde elli azalır hem de arsa gayri menkul olarak sürekli satılıp alınabilir. Bir anlamda arsa ekonomiye de katılmış olur. 4- KONUT SATIŞ ve KİRA FİYATI BELİRLEME KOMİSYONLARI KURULMALI Her il ve ilçede kurulacak komisyonlar marifeti ile konutların satış ve kiralama fiyatları belirlenmelidir. Komisyon tarafından günün gerçeklerine göre belirlenecek ve herkes tarafından uyulması mecburi olacak taban ve tavan fiyatlar konulmalıdır. Tabii komisyonlar evlerin konumuna, fiziki durumuna göre ve piyasanın arz talep dengesine göre fiyat belirlemesi yapmalıdır. Hükümet, ev sahiplerine 25 kira artışı yapabilirsin diyor. Kanımca bu yanlış bir düzenlemedir. Neden derseniz, memura, işçiye, emekliye yılda yaklaşık 60-70 zam verirken ev sahibine 25 zam yapabilirsin demek haksızlık olur. Mesela, aynı apartmanda aynı özelliklere sahip iki daire düşünün biri yeni boşaldı. Ev sahibi 2500 Tl ye kiraya verdi. Diğer dairede eski kiracı 1500 Tl ye oturuyor, 25 zam yaparsanız olur 1875 Tl. Peki bu adalete uygun olur mu? İllaki olmaz. Böyle bir uygulamada diretirseniz ev sahipleri ile kiracılar karşı karşıya gelir. Ev sahipleri de kiracısına çık der. Kira tespit komisyonları kurularak taban ve tavan fiyat belirlenmelidir. Sağlıcakla.. Mesut BALYEMEZ mesutb44@gmail.com